研究院对2020年房地产市场的调研报告（全文5779字）

研究院对2020年房地产市场的调研报告
　　　　房地产业作为一种重要的经济杠杆，是城市发展中承担城市建设、经济发展的重要力量。2020年《政府工作报告》指出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”。近年来，xxxx处于基础设施建设向产业发展转变的关键时期，加强宏观调控，保证了房地产市场平稳发展。近期研究院组织力量对xx房地产市场发展情况进行调研，形成以下研究报告。
　　　　一、房地产市场基本情况
　　　　2020年，随着新冠疫情在全球的不断蔓延，世界经济受到严重冲击的背景下，x月国务院发布《关于构建更加完善的要素市场配置体制机制的意见》、国家发改委印发《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》等文件，从土地、户籍和资本等方面提出改革意见，完善土地、人口和资金等要素的市场化配置，加速推进区域一体化进程，促进资源向中心城市及重点城市群集聚，强化金融监管，因城施策更加灵活，释放中长期利好，保证房地产市场平稳运行。
　　　　全国房地产市场。从反映各等级城市综合房价的纬房城市分级指数看，20xx年以来，一线城市房价总体表现为稳中有降，二三四线城市房价平均涨幅较大，其中四线城市指数上涨xx.x。2020年，在疫情影响下，一线城市指数上涨x.x，二线城市指数上涨x.x，涨速相对较快，市场恢复迅速；三四线城市市场稳中有降，特别是三线城市指数下跌x.x，降速明显。
　　　　但随着2019年x月，国家发展改革委《2019年新型城镇化建设重点任务》的要求，超大城市要大幅增加落户规模、Ⅰ型大城市要全面放开放宽取消落户条件等。我们认为，未来人口将逐渐持续向大城市、少数几个城市群聚集，导致刚性购房需求增加，并在土地资源紧缺等因素的影响下，一二线城市房价必将大概率出现上涨，房地产市场分化将加剧；例如，2020年，xx优化入户政策，规划户籍人口增加xx万人，x－x月份xx房价大幅上涨，目前，xx新房均价为xxxxx元／㎡，2020年上涨幅度x.x，其中四月份一手住宅成交xxxx套，创近x年新高。三四线城市受“棚改”政策逐渐转向“旧改”，土地资源较丰富、人口流出、经济下行等因素的影响，房价出现回调。
　　　　xx房地产市场。2019年，xx楼市跌宕起伏，年初高xx土地拍卖楼面价突破万元，掀起楼市热潮，然而年中过后，“金九银十”销量一般，年底，房企冲量打折优惠，市场呈降温趋势。但市场依然活跃，优质区域竞争激烈，住宅市场整体呈现“供不应求”局面。从区域看，高xx凭借经济发展和区域规划优势，在土地价格方面领跑全市，xx、xx、xx个区域供求规模领跑全市，其中xx全年成交规模约xxxx万㎡；从成交面积段看，面积xxx－xxxm2占成交量的xx.x，市场开始由刚需住宅向刚改或改善型住宅转变，大平层住宅超越洋房受到购房者关注。
　　　　xx房地产市场。2019年，xx房地产开发行业增加值为xx.xx亿元，占gdp的比重为x.x?，对gdp贡献率为xx.x，2019年xx房地产业和建筑业实现税收约xx.xx亿元，累计留存市、县级税收收入xx.xx亿，占地方财政预算收入的xx.xx。xx大型房企云集，有xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx等大型房地产企业xxx家，有xx物业、xx物业、xx物业等物业服务企业xxx家。20xx年x月到20xx年x月，xx房地产总销售面积xxx.xx万㎡，新房共销售xxxxx套，其中xx－xxx㎡的房型占比xx；目前在售项目xxx个，xx新房备案成交均价为xxxxx元／㎡；截至x月底，xx商品房库存面积xxx.xx万㎡，共有xxxxx套；存量房约xx万套（含xx限购区域x万套），存量房交易共计约xxxx套。
　　　　二、xx房地产情况分析
　　　　近三年来，xx在完成辖区社会事务代管托管、xx获批建设国家中心城市、xx史上“最宽松落户政策”、建设大xx新中心等多重因素推动下，经济高质量发展，“三个环境”持续优化，城市品质带动区域价值不断提升，房地产市场快速发展，呈现平稳健康增长的态势。主要有以下特点：
　　　　（一）房地产市场供应状况
　　　　1.房地产开发投资稳步增长，增速放缓。xx房地产开发投资整体呈上升趋势，但投资增速呈回落态势，从2019年x月同比增长xxx.x，下降到20xx年底的同比增长xx.x，回落xx.x个百分点，受疫情影响，今年x－x月累计同比增长降至xx.x，同比增速从最高点下降三分之一，一定程度上反映了房地产开发企业对xx房地产投资开发趋于理性，谨慎度不断提升，逐渐控制其在xx的开发规模。
　　　　2.土地供应市场活跃供销两旺。一是居住用地供销两旺。近三年来，xx土地交易市场活跃，热度不断攀升，对大xx区域土地供应起主要作用。20xx年，xx总计成交居住用地约xxxx亩，占xx的xx?，成交总金额约xxx亿元，其中，住宅类亩均价为xxx万元／亩，住宅类亩单价区间xxx－xxx万元／亩（xx地产视线）；20xx年xx住宅类用地成交约xxxx亩，占xx的xx，成交总金额约xxx亿元，其中，住宅类亩均价为xxx万元／亩，住宅类亩单价最高约为xxx万元／亩（昂赛咨询）。
　　　　2019年住宅用地平均地价同比增长xx.x。二是xx地块频现。xx内部土地供应分布不平衡，20xx年，居住类土地成交主要集中在xx新城、xx新城和xx新城，xx新城和xx新城因距xx主城区较远、城市配套不足等因素影响，土地成交面积相对较少；20xx年，随着机场轻轨的开通、机场三期工地开工等影响，居住类土地出让主要集中在xx新城和xx新城，xx新城的居住类土地供应也逐步放量。具有良好生态环境和未来高端规划的区域土地竞争激烈，出现“高溢价、高地价、高楼面价”三高状态。20xx年，招商地产与中海地产、保利地产等企业经过xx轮竞拍，以xxx万元／亩拍下xx板块xx亩住宅用地，溢价率达到xx。
　　　　今年x月x日，xx有限公司溢价拍得xxxx两宗地，其中一宗xx.xxx亩的住宅用地溢价率xx.xx，亩单价达到xxxx万元／亩。
　　　　3.商品住宅施工比重下降、有效供给不足。xx房地产投资以普通住宅为主，商品房屋施工面积中的住宅施工面积比重从高点开始回落，比重逐渐降低，近一年来占比从xx.x?下降到xx.x，平均占比xx.x。商品住宅施工面积占房屋施工面积比例下降了x.x，反映出xx商业、办公楼等其它商品房屋施工面积比重在逐步增加。
　　　　房地产的施工面积反映潜在供给面积，竣工面积体现有效的供给面积。20xx年xx房屋施工面积累计xxxx.xx万mx，累计增长xx.x?，房屋销售面积xxx.xx万mx，累计增长xxx.x，房屋累计竣工面积xx.xx万mx，累计增长xxx.x，住宅竣工面积累计xx.xx万mx，累计增长xxxx?；20xx年，xx房屋销售面积是竣工面积的xx.x倍，加上部分企业的捂盘惜售，放慢入市速度等因素影响，短期房屋有效供给不足，房价上涨较快；施工面积是销售面积的x.x倍，是竣工面积的xx倍，xx房地产去化周期为x.x个月，高于xx市x.x个月，随着库存逐渐增加，受房地产竣工周期等因素影响，预计今年和明年大量楼盘将上市，市场供给将大幅增加，有效缓解房地产供求结构性失衡局面。
　　　　（二）房地产市场需求状况
　　　　1.商品住宅价格稳中有涨。xx“620”新政后，xx区域内房价有所降温，xx需求旺盛，热度不减，受地价上涨、高标准开发、高品质建设等开发成本上涨等因素的影响，xx在加大土地供给的同时，采取引导消费者理性购房等措施，房价趋于平稳，未出现较大幅度上涨，从2019年x月－2020年x月期间上涨幅度xx，目前市场均价为xxxxx元／m2，同期高新、xx分别上涨xx、xx。
2.新房销售需求旺盛。xx商品房销售态势良好，销售面积逐月增长，市场需求旺盛，主要以刚改型、改善型消费者为主。一是xx商品住宅销售面积逐月累计增长，销售趋势平稳。20xx年，xx房地产累计销售xxx.xx万㎡，其中住宅为xxx.xx万㎡，商品住宅销售增速出现先升后降趋势，从年初的xx.x，快速攀升到x月的xxx.x，到年底又降至xxx.x，与xx市场情况

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